Résidences Séniors

Nous nous permettons de rappeler au préalable que l’action que nous proposons ici est certes spécifique et technique, mais n’est pas nouvelles. Nous en menons depuis 2012 (interview Le Point).

Même si nous expliquons ci-dessous certains détails de notre stratégie, ainsi que les textes et la jurisprudence sur laquelle nous nous appuyons, nous estimons que ces connaissances doivent être accessibles à tous, dans l’intérêt des investisseurs victimes, quel que soit l’avocat qu’ils choisissent.

Dans les explications qui suivent, vous trouverez des liens vers des décisions de justices et publications qui confirment nos propos.

En fonction de la situation de votre résidence, en particulier de son ancienneté, de la concurrence locale et de l’évolution chronologique de la situation économique de son exploitant, nous pourrons demander votre dédommagement, voire l’annulation de votre achat.

Si les circonstances le permettent, nous demanderons à titre principal l’annulation de votre achat. En conséquence, tous les montants investis seront remboursés et vous restituerez ensuite le bien.

A titre subsidiaire, nous demanderons qu’à défaut d’ordonner l’annulation de la vente le Tribunal condamne les responsables à vous dédommager de vos pertes et préjudices (coût de l’emprunt, perte de valeur de votre bien, perte de loyer, charges supportées à la place de l’exploitant, reprise fiscale…)

Une telle action est menée contre le vendeur et contre tous les acteurs ayant participé à la vente et considérés par la jurisprudence comme étant des tiers de connivence (article 1138 du Code civil).

C‘est pour cela que nous agissons contre tous les professionnels que l’on peut qualifier de « tiers de connivence », tels que les banques ayant commercialisé ces biens, les conseillers en gestion de patrimoine, voire le notaire du vendeur.

En cas d’annulation de la vente, il est nécessaire d’anticiper le risque d’insolvabilité du vendeur. Dans certains dossiers, les précautions nécessaires n’ont pas été prises, de sorte que les propriétaires ont obtenu l’annulation de la vente, mais ont dû restituer le bien sans récupérer les sommes investies.

Il est cependant facile de contourner cette difficulté, comme l’explique la Cour de cassation, en demandant simplement au juge que la restitution intégrale du prix de vente se fasse en même temps que la restitution du bien.

Nous demanderons la condamnation solidaire de nos adversaires, de sorte que même si le vendeur n’est plus solvable, les autres doivent quand même payer à sa place.

La Cour de cassation l’a affirmé à plusieurs reprises.

Au début des années 2010, la précaution n’a pas toujours été prise de demander la condamnation solidaire des responsables du dol et du défaut de conseil. Mais la Cour de cassation est très claire : les responsables du dol peuvent être condamnés à titre solidaire en tant que tiers de connivence (à condition évidemment de le demander…).

Si vous êtes plusieurs propriétaires d’une même résidence, nous vous proposons d’intenter une action commune.

L’article 367 du Code de procédure civile prévoit que le juge conserve la possibilité de joindre « s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

Par conséquent, le juge peut, de lui-même ou à la demande d’un de nos adversaires, réunir les procédures individuelles en une seule et même procédure s’il estime que les procédures sont suffisamment similaires.

Le même article prévoit aussi que le juge peut « ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ». Donc, si le juge est saisi d’une demande collective et qu’il estime que les dossiers individuels sont trop différents pour les juger ensemble, il peut ordonner la disjonction en plusieurs procédures. Cela est cependant très rare et ne se justifie pas dans votre situation.

Nombre de décisions de justice ont confirmé la possibilité pour l’intégralité des propriétaires d’une résidence d’agir ensemble en nullité de leurs ventes. Une Cour d’appel a par exemple annulé collectivement les ventes de tous les propriétaires ayant agi dans le délai légal.

Enfin, précisons qu’une action en nullité est soumise à une contrainte particulière : le seul juge compétent est celui du lieu où se trouve l’immeuble (article 44 du Code de procédure civile). Nous avons l’habitude de gérer des procédures dans toute la France.

Cette contrainte disparaît si l’on ne demande que le dédommagement, demande plus simple à gérer. Si votre résidence est récente, il est probablement légitime de demander l’annulation de vos ventes, et seulement à titre subsidiaire votre dédommagement. Nous étudierons cela ensemble.