Service residences and COVID-19

Les loyers et charges sont-ils dus?

Nombre d’exploitants retiennent certains loyers du fait du Covid-19.

Ils n’en ont pas le droit.

Découvrez pourquoi.

La « largesse » accordée par le Gouvernement, sur le dos des propriétaires bailleurs, figure à l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative notamment au paiement des loyers des baux commerciaux en cette période de confinement[1].

 

Mais cet article n’annule en aucun cas les loyers pendant le confinement !

 

Cet article se contente de dispenser temporairement le preneur d’un bail professionnel ou commercial de payer les loyers (tant la part fixe que l’éventuelle part variable) et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et la fin du deuxième mois après la cessation de l’état d’urgence.

Il s’agit donc seulement d’un report d’échéance : ces loyers et charges devront être payés tôt ou tard…

 

L’état d’urgence devait durer jusqu’au 24 mai. Un projet de loi est en cours d’adoption pour le prolonger jusqu’au 10 juillet.

 

Par conséquent, toutes les échéances de loyer et de charges locatives d’un bail professionnel ou commercial échues entre le 12 mars et le 10 septembre (deux mois après le 10 juillet) n’ont pas à être payée… pour l’instant.

Elles restent dues, mais le propriétaire ne peut pas les réclamer pour l’instant, ni se prévaloir de l’impayé pour faire courir des pénalités financières ou des intérêts de retard, ni demander des dommages et intérêts, ni obtenir une astreinte ou faire jouer la clause résolutoire, la clause pénale ou toute autre clause prévoyant une quelconque sanction.

 

En synthèse, le loyer reste dû, mais le locataire peut se dispenser de payer son loyer jusqu’au terme du deuxième mois après la levée de l’état d’urgence, et aucune sanction ne peut le frapper pour le retard de paiement.

[1] « Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

Il n’en reste pas moins que cette dispense ne s’applique pas à tous les locataires d’un local professionnel ou commercial.

 

Les conditions pour en bénéficier figurent à l’article 1 de cette ordonnance.

 

L’article 1 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020[1], relative notamment au paiement des loyers des baux commerciaux en cette période de confinement, prévoit que cette ordonnance s’applique aux personnes visées à l’article 1 de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020.

 

Il ressort de ces textes que les aménagements relatifs aux loyers commerciaux ne bénéficient donc qu’au professionnel « exerçant une activité économique particulièrement touché par les conséquences économiques, financières et sociales :

1/ de la propagation du covid-19

2/ et des mesures prises pour en limiter la propagation. »

 

Ce texte, pris dans l’urgence, manque de précision.

L’on peut par exemple se demander si les « mesures » visées sont uniquement celles prises par les autorités administratives, ou si cela inclut les mesures prises spontanément par l’exploitant (qui peut par exemple avoir décidé de lui-même de fermer son établissement).

 

Mais surtout, il a provoqué une importante confusion.

En effet, nombre d’exploitants de résidences de tourisme ont annoncé qu’ils suspendaient le paiement des loyers et charges. Ils l’ont fait dès la parution de cette ordonnance, et parfois même avant, sur la seule foi des annonces faites par le Gouvernement dans les médias.

 

C’était manifestement trop tôt, puisqu’un autre texte est venu par la suite apporter une précision essentielle…

[1] « Il est institué pour une durée de trois mois un fonds de solidarité ayant pour objet le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.

Sa durée d’intervention peut être prolongée par décret pour une durée d’au plus trois mois. »

En effet, quelques jours plus tard, le Gouvernement a publié un décret passé beaucoup plus discrètement (décret n°2020-371 du 30 mars 2020), lequel est venu limiter le champ des bénéficiaires de cette dispense de loyers…

 

Dans ce décret, il est alors indiqué que, pour bénéficier de cette dispense, il faut notamment que la société locataire :

  • ait au maximum 10 salariés,
  • que sur le dernier exercice clos :
    • son chiffre d’affaire HT soit inférieur à 1 million d’euros
    • et son bénéfice imposable inférieur ou égal à 60.000 euros
  • qu’elle ne soit pas la filiale d’une autre société
  • si elle a plusieurs filiales, il faut tenir compte de l’ensemble des sociétés du groupe.

Ces conditions sont très restrictives.

 

Ainsi, dans le cas des résidences de tourisme par exemple, les groupes exploitant des résidences de tourisme (Pierre et Vacances, Odalys, Mona Lisa, etc.), ainsi que leurs filiales exploitant une résidence, ne peuvent pas bénéficier de la dispense de loyers et de charges !

Néanmoins, même si cette dispense très médiatisée ne s’applique pas, votre exploitant peut-il se prévaloir d’une situation de force majeure ?

 

La force majeure est prévue par la loi. Il n’est pas besoin que le Gouvernement prenne une ordonnance ou un décret en ce sens.

Encore faut-il toutefois que la situation actuelle relève de la force majeure, ce qui n’est pas du tout évident.

 

En effet, il faut d’abord observer que le Gouvernement n’a pas ordonné la fermeture des hôtels et autres résidences de tourisme. Par ailleurs, à notre connaissance, les préfets n’en ont pas pris non plus.

Par conséquent, il n’y a pas d’interdiction administrative d’exploiter une résidence de tourisme. Pas de force majeure de ce côté-là.

 

Ensuite, si la force majeure a pesé, c’est bien davantage sur les clients, puisque le confinement les a empêché de profiter de leurs réservations.

Or, si cela pourrait justifier l’annulation de leur séjour, seul le client peut ici se prévaloir de cette force majeure. Les exploitants ont d’ailleurs souvent décidé de refuser le remboursement, et ont préféré transformer la réservation en avoir. Ainsi, ils ont gardé les montants payés d’avance…

Là encore, il n’est pas donc pas évident que les exploitants puissent prétendre à une situation de force majeure.

 

Enfin, nombre de résidences ont fermé mi-mars, ou peu après. Pendant ces périodes de fermeture, le préjudice de l’exploitant est réduit.

 

Il pourrait toujours prétendre que la crise sanitaire a affecté ses réservations pour l’été, ce qui est probablement vrai. Mais nous estimons que cet argument ne devrait pas prospérer.

En effet, cela est vrai pour toutes les activités économiques nécessitant l’accueil de clients, et probablement sur une longue période. Si nous devions considérer qu’il y a là un cas de force majeure empêchant le paiement des loyers, alors la force majeure serait plus protectrice que les ordonnances prises par le Gouvernement, n’auraient pour intérêt que leur automaticité.

 

Il est donc tout à fait possible que le locataire, même exploitant d’une résidence de tourisme, tente de se prévaloir de la force majeure. Encore faudra-t-il en convaincre les propriétaires, voire les juges…

A notre sens, les loyers (part fixe et part variable) et charges locatives dans les résidences de tourisme doivent donc être payées en temps et en heure.

 

Si le bail contient une clause résolutoire, cela peut permettre d’obtenir paiement, voire de faire rompre les baux.

 

Si le bail n’en contient pas, le propriétaire doit d’abord adresser une mise en demeure de payer à son locataire.

Si le locataire ne paie pas, le propriétaire doit alors faire un bilan coût / avantages : le montant des loyers et charges impayés est-il suffisamment élevé pour aller plus loin, et au besoin en saisir la justice ?

 

Etant donné que l’état d’urgence sanitaire durera jusqu’en septembre, les montants en jeu deviennent considérables. Par conséquent, il devient pertinent de faire valoir vos droits plutôt que de laisser votre exploitant profiter éhontément de la situation.

Mise en demeure OFFERTE sur papier à en-tête du Cabinet